你知道大马仅仅在雪兰莪和吉隆坡就有多少间大型的购物商场吗？有170多间，而且数目还在增加中。

除了已经很出名的商场，比如KLCC，Pavilion, Midvalley, Sunway Pyramid这些之外呢，还有许许多多可能大家都不知道有这个名字存在的商场。而且都不是小间的，全部都是很大型的，但是却因为不是很出名，而不为人所知。

不久前才加入购物商场行列的TRX广场，就吸引了所有大马人的目光，每天都有很多人跑去那边打卡。但是除了TRX广场，其实还有一些购物商场也在最近开张，当中有Pavilion Damansara Heights、Megah Rise、KSL Esplanade广场，还有很快就会迎来开张的118广场（118 Mall）和D'Immersione广场。这么多的大型购物商场，让人觉得大马就是一个处在人间的购物天堂。

就算是在我所住的地方方圆20分钟的车程里，就有4家的大型商场，这还不包括霸级市场。

然而，在繁华的购物景象背后，一个耐人寻味的疑问也随之而来：如此庞大的购物商场数量，是否意味着每一家商场都赚钱？这背后又有哪些商业因素和投资策略值得探讨？

其实购物商场并不是稳赚的，不是说只要建好一间购物商场，一开门财源就滚滚而来。不是这样的。

eCurve 倒闭

我们可以看到不久前才关闭的eCurve，这座在2007年开张的购物商场，开始的名字叫 Cineleisure Damansara. 然后又改名成为eCurve，但是在开了14年后，因为没有赚钱，最后还是关闭了，它在未来将会被改造成为酒店式公寓大楼 ，叫 The Lines. 这个eCurve开了这么多年，我好像一次也没有去过。不过这个eCurve并不是The Curve，两个是不一样的动物，The Curve还在。而我只知道去那个地区只是有去过几次的Ikano Power Centre,多数都是因为要去 IKEA才顺便去的, eCurve真的不大知道它的存在.

所以，就算一个位于很好地段的购物商场，最终也会倒闭，那其他在吉隆坡不是那么旺的地段的购物商场，它们的生意又是如何，它们是如何生存的呢？

在大马，只要是那些人口多的地方，或者是那些面积很大的住宅开发项目，开发商通常都会预留一些土地来建商场。

这个行为是基于对市场需求的精准把握和对未来发展的战略规划。发展商通过预留土地作为商场用途，可以确保在项目完成后，商场能够迅速建成并投入使用，以满足居民和周边地区的商业需求。同时，商场的设立还可以提升整个项目的吸引力和价值，促进房地产的销售和租赁。

这些地方的人口密集，生活需求也多，商场可以满足大家的购物、娱乐和餐饮需求。想象一下，你住在一个新开发的住宅区，下楼就是各种商店、超市、餐馆，买东西、吃饭都特别方便。而且，这样的配套设施还可以提升房产的价值，让住户的生活更便利，也吸引更多人来购买或租住。这也就是说，开发商会在规划发展一个地方时，就考虑到这些因素，把一部分土地专门留给商场使用，形成一个生活便利的社区。

为什么大马人喜欢去购物商场

大马的天气炎热，在这种气候下四处走动去买生活必需品并不实际。而且，并不是每个人家里都装有冷气，所以购物中心成为了许多人喜欢去的地方。因为购物商场的冷气够冷，是个超级理想的避暑地方，一进去整个人就会觉得很凉爽。

逛商场也让人觉得非常的舒适和放松，你可以在商场里找到服装店、电子产品店、儿童用品店、游戏区、各种美食餐厅、保龄球，Karaoke,电影院等许多设施。

商场也是一些人见面和聚会的地方。大多数商场都有美食广场，里面有各种各样的食品摊位，有些还有高档餐厅。一些家庭会把老人放在商场里，让他们在那里待几个小时，然后再接他们回去。很多学生在放学后，也会约在一起在商场里闲逛。所以商场也是一个重要的社交场所。

现在也有许多的共享办公室是开在购物商场里面的，就好像在Tropicana Garden Mall的 Co-labs, 就是一个可以让人租界办公室，然后在里面工作的地方。

我还看到在Lalaport 也有人把那边的地方当办公室，而且是不需要给钱的那种。因为那边有一个很大的Food court，然后有很多桌子都有提供电源插头，还有免费的Wifi,我就看到有很多人是在那边办公，可以免费的享受冷气和其他的设施，肚子饿了或口渴了，直接在Food Court买食物饮料就解决了，无比方便。

关于REITs

如果你不知道，其实大马有许多购物商场是以房地产投资信托基金REITs的形式来经营的，REITs是由专业的管理团队来运营和管理房地产。它们通过上市募集投资者的钱，然后用这些钱去购买、管理和运营购物中心。

REITs 会把他们从这些房地产中赚到的钱（例如租金收入、物业增值）按比例分配给投资者。根据法律规定，大多数REITs必须将至少90%的应税收入分配给股东。

大马主要投资于购物商场的REITs 就有IGBREIT，KLCC，PAVREIT和SUNREIT。

商场如何赚钱

• 对于商场的管理者，他们主要是通过几种渠道赚钱。最主要的当然就是直接向租户收取租金。
• 一些商场运营商还可能根据租赁协议向租户收取销售额的一部分作为租金。这意味着店铺赚得越多，商场赚得也越多。
• 由于商场有大量的客流量和很高的可见度，这使得它们成为理想的广告场所。商场可能会向企业收取在公共区域或商场自有的数字标牌上做广告的费用。它们还可能通过举办促销活动、产品发布会或临时商店来赚取收入。
• 一些商场会收取停车费，这在城市地区尤其是一个重要的收入来源，因为那里停车位非常紧缺。
• 商场可能有由外部供应商拥有的自动贩卖机，然后根据这些贩卖机的销售额赚取佣金。
• 一些商场可能会对高级停车、个人购物协助或设备租赁等服务收取额外费用。

商场的问题

但是现在大马有太多的商场了，已经塞满了整个吉隆坡。很多的商场，大多数提供相似的娱乐和购物选择。而且并不是所有的商场都能经营得很好，有的最终被迫关门倒闭，但新的购物商场还是不断的涌现。

代表大零售品牌的代理商经常带着同样的销售提案走遍每一个新商场，导致每个商场都有相同的品牌，没有什么差异化。商场管理层应该培育新品牌，尤其是本地品牌，并通过支持性的激励措施将它们引入商场。

不过很多的管理层往往因为风险借口而不敢采取行动，依旧是依赖代理商提供千篇一律的零售品牌。

而大马政府和相关部门却不大理会，还是让发展商建造更多的购物商场，每当一个新的商场开张，就会对已有的商场形成竞争，导致彼此之间互相“残杀”。但是为什么发展商还是继续不断的建造更多的商场呢？这个很让人不明白。

成功的商场通常因为位置优越、店铺组合合理且管理得当，吸引了大量顾客进出。相反，经营不善的商场可能位置不便，店铺不够有趣，或者无法为顾客提供新鲜和令人兴奋的购物体验。而且现在很多人去购物商场都是进去吹冷气和吃东西而已，买东西的人除了有需要，并不是一定会消费购物。尤其是在网购当道的这个时代，很多人都是在网上购物而舍弃购物商场了。

而且在吉隆坡，只有一些位于黄金地段的商场经营得好。原因可能是大马并没有足够的消费能力和足够多的游客数量，来支撑这么多的购物商场。

为了生存，有些管理层开始将购物中心转型成为社会型商场，就是说商店不是社会型商场唯一的重点。管理层还会在里面加入绿地、类似户外的活动和社交聚会。让它变成一个独特的空间。

有些人说，大马可以学泰国的Morchit 开放市场那样，让那些无法在租金高昂的商场里卖东西的人可以在开放市场摆卖，这样对中低收入群体也更实惠。也有人建议将一些经营不善的商场改造成体育中心，或是改造成体育中心和商场共存，就像新加坡的OTH那样。

阴谋论

还有一些的阴谋论，就是有人说很多亏钱的购物商场，但是还是没有倒闭的，还有许多的商场充斥着很多的眼镜店和药店，怀疑是用来洗黑钱。哈，看到一间店有问题，我们都是喜欢说它是用来洗黑钱的。

商场如何加强？

现有的商场，如果没有人潮，就要想想办法，不然就等死。

商场管理层可以做的就是他们需要更好的了解租户的业绩表现，并为他们提供宝贵的信息以提高效率。这可以形成更牢固的租户关系，并有可能让商场提高租金或续租率。

他们可以考虑引入新的科技，提供智能购物车、虚拟试衣间、AR导购等科技服务，提升购物体验。 同时也可以利用大数据分析客户需求，为客户提供个性化的购物推荐。

然后现在是自我宣传的时代，管理层需要加强社交媒体的宣传，创建购物中心的官方社交媒体账号，定期发布最新的促销信息、活动通知和品牌故事。鼓励顾客在社交媒体上分享购物中心的体验和购买的产品，增加购物中心的曝光度。或是开设自媒体账号，通过网络平台宣传购物中心的特色和优惠信息。

购物商场也可以精密的与周边商家合作， 推出联合促销活动，或是与附近的文化机构、社区组织合作，举办社区活动和展览，以增加购物中心的社会影响力。

商场最重要的一个环节就是便利的停车位。商场里除了停车位要足够之外，也要方便顾客的停车。然后也可以考虑推出停车优惠政策，比如购物满一定金额可免费停车或减免停车费用。

最后就是可以线上线下一起发力，管理层可以建立线上商城，提供线上购物和配送服务，方便顾客随时随地购物。

大马购物商场遍地开花，吉隆坡尤其突出。尽管商场数量激增，市场饱和问题严重，创新和优越地段仍是成功关键。品牌同质化和竞争激烈导致部分商场面临倒闭，还有网购的兴起，都对实体商场构成威胁。未来，商场需要转型，引入绿地和活动空间，提供定制化服务，加入更多的引流元素，通过多样化经营模式吸引顾客，这样才能实现共存共赢。